選手村マンション賃貸の2026年最新事情｜晴海フラッグの家賃相場と空室を徹底解説

東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に誕生した「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」。かつて世界各国の選手が滞在した住宅群は、大会後の改修を経て、現在は東京都中央区晴海五丁目を代表する大規模住宅エリアとして利用されている。2026年11月現在、賃貸を検討する人にとって気になるのは、実際に借りられる部屋があるのか、家賃はいくらなのか、そして分譲街区と賃貸街区で何が違うのかという点だ。

公開されている賃貸募集情報を確認すると、PORT VILLAGEでは1DKが14万円台から、分譲賃貸では3LDKが30万～40万円台、高層タワーのSKY DUOでは80万円を超える募集例も見つかる。加えて、敷金・礼金や管理費、定期借家契約の条件も住戸ごとに異なる。この記事では、2026年11月6日時点の募集掲載情報と東京都・国土交通省などの公開資料をもとに、選手村マンション賃貸の実態を整理する。

【2026年最新】選手村マンションの賃貸募集状況と空室は？

選手村マンションの賃貸市場を理解するには、まずHARUMI FLAGの住宅構成を知っておきたい。

東京都都市整備局の市街地再開発事業資料によると、晴海五丁目西地区は約18ヘクタールの再開発区域で、住宅総戸数は5,632戸。内訳は分譲住宅4,145戸、賃貸住宅1,487戸となっている。

大会期間中の2021年7月から9月までは選手村として一時使用され、その後、住宅として利用するための改修工事が行われた。2024年5月には街びらきが実施され、2025年には地上50階建てのタワー棟も完成している。つまり、2026年は街全体の住宅供給が一巡した後の賃貸市場を確認できる時期にあたる。東京都都市整備局「市街地再開発事業」

2026年11月6日時点で確認できた募集掲載数

晴海フラッグ専門の不動産マッチングサイト「SOLPIR」の借主向け募集一覧では、全体で54件の掲載が確認できた。そのうち一般公開物件は5件、会員限定物件は49件となっている。

街区別の掲載内訳は次のとおりだ。

SUN VILLAGE：24件
PARK VILLAGE：18件
SEA VILLAGE：12件
PORT VILLAGE：0件

ただし、この数字はあくまで同サイトに掲載された募集情報であり、HARUMI FLAG全体の実際の空室総数ではない。会員限定情報も含まれているため、一般公開ページだけでは募集条件を把握できない住戸も存在する。SOLPIR「借主様最新賃貸募集一覧」

PORT VILLAGEは本当に空室ゼロなのか

ここで注意したいのがPORT VILLAGEの掲載状況だ。SOLPIRの一覧では募集0件となっている一方、三井の賃貸・レジデントファーストの検索結果では、2026年11月6日時点でPORT VILLAGEの募集住戸が32件確認できる。

具体的には、B棟の1DK・28.71㎡が14万9,000円、1LDK・33.69㎡が17万8,000円、2LDK・56.48㎡が26万3,000円から掲載されている。A棟には87.76㎡の2LDK・43万円という募集例もある。

この違いは、各仲介サイトの掲載対象や情報更新、募集情報の取り扱いが異なるためだ。特定サイトで募集ゼロと表示されても、街区全体に空室がないとは限らない。晴海フラッグの空室状況を調べる際は、複数の仲介窓口を比較することが欠かせない。三井の賃貸・レジデントファースト「HARUMI FLAG PORT VILLAGE」募集一覧

【街区別比較】SUN・PARK・SEA・PORT・SKY DUOの違い

晴海フラッグの賃貸物件は、どの街区を選ぶかによって住戸の広さや建物の構成、契約形態が変わる。

特に知っておきたいのは、SUN VILLAGE、PARK VILLAGE、SEA VILLAGEが主に分譲住宅の街区であるのに対し、PORT VILLAGEは賃貸住宅を中心に整備された街区だという点だ。分譲街区では、住戸の所有者が個別に貸し出すため、家賃や敷金、礼金、再契約条件などが住戸単位で異なる。

5つの名称と住宅構成を比較

街区・名称	住宅規模・構成	賃貸物件の特徴	選ぶ際のポイント
SUN VILLAGE	7棟・1,822戸	中高層棟と50階建てT棟	一般住戸からSKY DUOまで幅広く比較できる
PARK VILLAGE	7棟・1,637戸	中高層棟と50階建てT棟	2LDK・3LDKなどファミリー向けの募集例がある
SEA VILLAGE	5棟・686戸	中高層の分譲住宅	100㎡を超える大型住戸の募集例もある
PORT VILLAGE	4棟・1,487戸	一般賃貸1,258戸など	1DKから3LDKまでの賃貸住戸を探しやすい
SKY DUO	SUN・PARKのT棟2棟、計1,455戸	それぞれ地上50階建てのタワー	高層階や眺望など住戸ごとの条件が賃料に影響する

※住宅戸数は各街区の公表概要に基づく。PORT VILLAGEの1,487戸には一般賃貸住宅以外の施設も含まれる。SKY DUOは独立した第五の街区ではなく、SUN VILLAGE T棟とPARK VILLAGE T棟の総称だ。東京都都市整備局、HARUMI FLAG関連物件概要、三井不動産レジデンシャル資料

SUN VILLAGE 賃貸：一般住戸とタワー棟を比較

SUN VILLAGEは7棟で構成され、総戸数は1,822戸。14～18階建ての中高層棟と、50階建てのT棟がある。

2026年11月初旬の募集例では、D棟14階の3LDK・79.89㎡が月額39万5,000円、管理費2万円。T棟48階の3LDK・77.79㎡は月額85万円、管理費4万8,000円で掲載されている。

同じ3LDKでも、建物の種類や所在階、住戸の設備によって賃料が大きく変わる。SUN VILLAGEを探す場合は、街区名だけで判断せず、T棟と一般住戸を分けて比較したい。モダンスタンダード「SUN VILLAGE D棟」物件情報、SOLPIR募集情報

PARK VILLAGE 賃貸：3LDKの募集例に注目

PARK VILLAGEは7棟、1,637戸の住宅街区。こちらも中高層棟とT棟から構成される。

募集例として、B棟14階の3LDK・78.85㎡は月額38万円、管理費2万円。2026年10月28日更新の情報では、敷金1か月、礼金0.5か月、定期借家3年、再契約相談という条件だった。

この住戸のように、同じ3LDKでも敷金・礼金や契約期間は一律ではない。家賃だけでなく、契約終了時期も含めて比較することが大切だ。SOLPIR「PARK VILLAGE最新賃貸募集一覧」

SEA VILLAGE 賃貸：広い専有面積を重視する人向け

SEA VILLAGEは5棟686戸の分譲住宅街区だ。募集情報には、比較的広い専有面積を持つ住戸が見られる。

例えば、C棟3階の2LDK・100.15㎡は月額46万8,000円、管理費2万2,000円。A棟5階の4LDK・127.51㎡は月額80万円で、管理費は0円という募集例がある。

広さを重視するファミリーや、在宅ワーク用の部屋を確保したい人には比較対象となる街区だ。ただし、専有面積が大きいほど家賃や光熱費などの負担も増えるため、実際に使用する部屋数を考えて選びたい。SOLPIR「SEA VILLAGE最新賃貸募集一覧」

PORT VILLAGE 賃貸：一般賃貸住宅を中心に探せる

PORT VILLAGEは、HARUMI FLAGの中でも賃貸住宅を中心とする街区だ。三井の賃貸の物件概要では、総戸数1,487戸のうち一般賃貸住宅が1,258戸。ほかにシニアレジデンス、シェアハウス、ケアレジデンスなどが設けられている。

一般賃貸住宅の間取りは1R～3LDKで、基本的な専有面積は28.71㎡から103.03㎡。三井の賃貸の募集一覧では、1DKから2LDKを中心に複数の住戸が掲載されている。

分譲住戸のオーナーごとの条件を比較するよりも、一般的な賃貸マンションの感覚で住戸を探したい人にとって、最初に確認したい街区といえる。三井の賃貸「HARUMI FLAG PORT VILLAGE 物件概要・募集情報」

SKY DUO 賃貸：高層階ならではの価格差

HARUMI FLAG SKY DUOは、SUN VILLAGE T棟とPARK VILLAGE T棟の2棟を指す。いずれも地上50階建てで、総戸数はSUN T棟733戸、PARK T棟722戸。2025年に建物が完成した第二工区の住宅だ。

SUN T棟の募集例を見ると、48階の3LDK・77.79㎡が85万円、44階の3LDK・86.15㎡が79万5,000円。一方、16階の3LDK・83.2㎡は40万円という掲載例もある。

この価格差は、単純な面積だけでは説明できない。所在階、眺望、方角、設備、貸主が設定する条件など、複数の要因が影響している。SKY DUOを検討するときは、同じ棟の複数住戸を比較することが重要だ。モダンスタンダード「晴海フラッグサンビレッジT棟」募集情報、HARUMI FLAG SKY DUO関連資料

【家賃相場を検証】間取り・専有面積別の賃料はいくら？

選手村マンションの家賃を一つの数字で表すのは難しい。PORT VILLAGEの一般賃貸と、SUN・PARK・SEAの分譲賃貸では物件の供給形態が異なり、SKY DUOには高層階のプレミアム住戸もあるためだ。

そこで、2026年10月から11月初旬に確認できた公開募集例を、間取りと専有面積で整理する。

2026年11月初旬の募集賃料の目安

PORT VILLAGE・1DK：28.71㎡、14万9,000円。管理費1万5,000円。
PORT VILLAGE・1LDK：33.69㎡、17万8,000円。管理費1万5,000円。
PORT VILLAGE・2LDK：56.48㎡、26万3,000円。管理費2万円。
PARK VILLAGE・3LDK：78.85㎡、38万円。管理費2万円。
SUN VILLAGE・3LDK：79.89㎡、39万5,000円。管理費2万円。
SEA VILLAGE・2LDK：100.15㎡、46万8,000円。管理費2万2,000円。
SKY DUO・3LDK：77.79㎡、85万円。管理費4万8,000円。
SEA VILLAGE・4LDK：127.51㎡、80万円。管理費0円。

これらは募集時の希望賃料であり、成約賃料の平均や統計的な市場相場ではない。また、掲載日や募集状況は変化するため、契約時には最新の募集条件を確認する必要がある。三井の賃貸、SOLPIR、モダンスタンダード各社の2026年募集情報

家賃以外に毎月かかる費用

物件を比較するときは、賃料だけでなく管理費・共益費も含めた月額負担を計算したい。

例えば、月額家賃38万円のPARK VILLAGEの住戸は、管理費2万円を加えると毎月の基本負担は40万円になる。月額85万円のSKY DUOの住戸では、管理費4万8,000円を加えて89万8,000円だ。駐車場を利用する場合は、さらに駐車場代が必要になる。

また、同じ建物でも貸主によってペット飼育、楽器演奏、SOHO利用の条件が違う。建物全体の設備や規約だけで判断せず、契約対象の住戸について確認することが必要だ。

【初期費用を解説】管理費・敷金・礼金はいくら必要？

晴海フラッグの賃貸では、家賃が高い住戸ほど初期費用も大きくなりやすい。敷金・礼金がそれぞれ1か月分の場合、契約時にまとまった資金を用意しなければならない。

実際の募集条件から初期費用を試算

具体例として、SEA VILLAGE C棟3階の2LDK・100.15㎡を取り上げる。2026年10月28日更新の募集条件は次のとおりだった。

月額賃料：46万8,000円
管理費：2万2,000円
敷金：1か月分（46万8,000円）
礼金：1か月分（46万8,000円）
仲介手数料：無料
保証料：賃料の50％と仮定した場合23万4,000円

初月の賃料と管理費を1か月分として計算すると、初期費用の概算は次のようになる。

初月賃料・管理費：49万円
敷金：46万8,000円
礼金：46万8,000円
保証会社利用料：約23万4,000円
合計：約166万円

この金額には火災保険料、鍵交換費、日割り家賃、その他の契約関連費用などを含めていない。保証料も上記の計算条件による試算であり、実際の算定基準は保証会社との契約によって異なる。

注目したいのは、仲介手数料が無料でも初期費用が大きくなる点だ。敷金と礼金だけで93万6,000円になるため、家賃の安さだけで判断すると資金計画が崩れる可能性がある。SOLPIR「SEA VILLAGE C棟305号室」募集条件

契約前に確認したい初期費用の項目

見積書を受け取ったら、次の項目を一つずつ確認したい。

敷金：退去時の原状回復費用などに充当される預け金。精算方法や償却条件を確認する。
礼金：貸主に支払う費用で、原則として返還されない。
管理費・共益費：毎月の賃料とは別に発生する費用。
仲介手数料：不動産会社への報酬。無料、半月分、1か月分など住戸によって異なる。
保証会社利用料：初回保証料のほか、年間更新料や月額保証料が設定される場合もある。
火災保険・鍵交換費：加入条件や金額を契約前に確認する。

特に分譲賃貸は、同じ街区であっても所有者が違えば契約条件も変わる。敷金1か月・礼金なしの住戸と、敷金2か月・礼金1か月の住戸では、入居時に必要な資金が大きく異なる。

【定期借家契約の注意点】契約期間・再契約条件を確認

選手村マンションの賃貸で見落としやすいのが、定期借家契約だ。実際の募集情報では、2年、3年、5年など複数の契約期間が確認できる。

定期借家契約と普通借家契約は何が違う？

国土交通省によると、定期建物賃貸借は契約期間の満了によって、更新されることなく賃貸借契約が終了する制度だ。

普通借家契約とは異なり、借主がそのまま住み続けたいと希望しても、当然に契約が更新されるわけではない。

契約を締結する際には、契約書面の作成に加えて、契約に更新がなく期間満了によって終了することについて、貸主側から事前に書面を交付して説明する必要がある。これは借地借家法第38条に定められている。国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」・借地借家法第38条

再契約できる物件なら長く住める？

ここは特に誤解しやすい部分だ。

定期借家契約でも、貸主と借主の双方が合意すれば、契約期間満了後に再契約して住み続けることは可能だ。しかし、再契約は自動的に認められるものではない。

例えば、2026年10月の募集情報には次のような条件が見られた。

SUN VILLAGE T棟：定期借家2年・再契約相談
PARK VILLAGE B棟：定期借家3年・再契約相談
SEA VILLAGE C棟：定期借家2年・再契約可
SEA VILLAGE A棟：定期借家3年・再契約相談

「再契約可」と「再契約相談」は同じ意味ではない。後者は再契約について貸主との協議が必要であり、将来の居住を保証する表現ではない。

また、契約期間が1年以上の定期借家では、貸主は原則として期間満了の1年前から6か月前までに終了通知を行う必要がある。国土交通省のQ&Aでは、再契約を希望する場合は貸主と借主の合意が必要であることも説明されている。国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」

契約前に必ず確認したい5項目

契約期間は2年・3年・5年のどれか。
再契約は可能か、それとも貸主との個別協議か。
再契約時に賃料や管理費が変更される可能性はあるか。
再契約料や保証会社の更新料は必要か。
期間満了時の退去通知や原状回復の条件はどうなっているか。

転勤、子どもの進学、住宅購入までの仮住まいなど、居住期間が決まっている人にとって定期借家は合理的な選択肢になる。一方、長期定住を希望する人は、再契約の条件を口頭で済ませず、契約前に書面で確認しておきたい。

【住みやすさ・口コミ・評判】勝どき駅へのアクセスと生活環境

晴海フラッグの魅力は、マンションの設備だけではない。街区全体の歩行空間や商業施設、公園、交通拠点などを含めて整備された住宅エリアであることが特徴だ。

勝どき駅までの距離と東京BRTの利便性

交通面では、都営大江戸線「勝どき」駅と東京BRTが主な選択肢となる。

三井の賃貸が公開するPORT VILLAGEの公式アクセス情報では、勝どき駅A5出口まで徒歩11～13分、距離にして約860～1,000mと案内されている。黎明小橋の開通とA5出口の新設によって、駅までの徒歩経路も改善された。

一方、分譲街区は棟によって駅までの距離が異なる。SUN VILLAGEの物件情報には勝どき駅まで徒歩14～21分の例もあり、PORT VILLAGEの徒歩分数を晴海フラッグ全体に当てはめることはできない。

東京BRTについては、PORT VILLAGEの公式案内で「はるみらい」から新橋まで直通約6分と紹介されている。ただし、実際の所要時間は道路状況や時間帯によって変わる。大江戸線だけでなく、BRTや都営バスも組み合わせることが、このエリアでの通勤を考えるうえで重要だ。三井の賃貸「PORT VILLAGE ACCESS」

買い物・教育・公園など生活環境の評価

生活環境については、三井の賃貸が公開しているPORT VILLAGE入居者インタビューが参考になる。

2024年5月時点の入居者の声では、広い歩道、自転車レーン、緑の多い街並み、晴海ふ頭公園、商業施設「ららテラス HARUMI FLAG」などが評価されている。在宅勤務者からは共用ワークスペースやフィットネスルーム、大浴場を利用できる点も紹介されている。

ファミリー世帯のインタビューでは、近隣の学校や図書館、スーパーなどが日常生活の利便性につながっているという意見も掲載されている。

東京都都市整備局の資料によると、晴海西小学校・晴海西中学校は2024年4月に開校。また、東京BRTや路線バス、コミュニティサイクルを組み合わせるマルチモビリティステーションは2024年2月1日に供用を開始した。三井の賃貸「PORT VILLAGE 入居者の声」・東京都都市整備局

ただし、こうしたインタビューは物件運営側が紹介する入居者の声であり、独立した大規模口コミ調査ではない。個々の住民が感じる満足度は、勤務先や家族構成、移動手段によって変わる。

晴海フラッグのメリットと注意点

住みやすさを判断するときは、良い面だけでなく、生活スタイルとの相性も考える必要がある。

メリットとして挙げられる点

広い歩道や緑地など、開放感のある街並み。
商業施設や学校、公園など生活関連施設が集まっている。
共用施設が充実した住戸・建物を選べる。
東京BRTや都営バスを活用できる。
比較的大きな専有面積を持つ住戸も探せる。

注意したい点

勝どき駅まで徒歩10分以上かかる住戸が多い。
通勤時間帯はバスや道路の混雑状況を考慮する必要がある。
分譲賃貸では管理費や契約条件が住戸ごとに異なる。
高層階や広い住戸では家賃が大幅に上がる場合がある。
定期借家契約では長期居住が保証されない。

毎日の通勤で駅までの徒歩時間を最優先する人よりも、住環境や専有面積、街の開放感を重視し、バスや自転車も使える人のほうが、このエリアの利点を生かしやすい。

【プロの結論】選手村マンション賃貸に向いている人・向いていない人

2026年の募集状況を整理すると、晴海フラッグの賃貸は、単純に高級マンションを借りるという選択ではない。PORT VILLAGEの一般賃貸を選ぶのか、分譲街区の大型住戸を選ぶのか、SKY DUOのタワー住戸を選ぶのかによって、必要な予算も生活環境も変わる。

向いている人

広い専有面積や複数の居室を重視するファミリー。
在宅勤務が多く、共用ワークスペースや住環境を活用したい人。
都心へのアクセスにBRTやバス、自転車を組み合わせられる人。
契約期間が決まっており、定期借家でも問題がない人。
高層階の眺望や大規模住宅街ならではの環境を重視する人。

慎重に検討したい人

毎日の通勤で駅徒歩5分以内を必須条件とする人。
家賃や初期費用をできるだけ抑えたい人。
契約更新を前提として長期間住み続けたい人。
ペット飼育や楽器演奏など、特定の条件を必須とする人。
駐車場の確保や利用料金を重視する人。

特に重要なのは、物件名や街区名だけで判断しないことだ。同じHARUMI FLAGでも、PORT VILLAGEとSKY DUOでは家賃帯が大きく違う。加えて、同じ3LDKでも階数や眺望、契約条件によって費用は変わる。

賃貸市場を見る専門的な視点では、物件の比較単位を「街区」から「個別住戸」に切り替えることが失敗を避ける近道となる。家賃、管理費、初期費用、契約期間、再契約条件、駅までの実際の経路を一つの比較表に

選手村マンション賃貸に関するよくある質問（FAQ）

Q1：2026年現在、晴海フラッグには賃貸の空室がありますか？
A1：あります。2026年11月6日時点で、SOLPIRの募集一覧には54件、三井の賃貸・レジデントファーストにはPORT VILLAGEの募集住戸32件が掲載されています。ただし、掲載件数は実際の空室数と同じではなく、申込状況によって変動します。

Q2：選手村マンションの家賃は最低いくらからですか？
A2：確認できたPORT VILLAGEの募集例では、1DK・28.71㎡が月額14万9,000円です。分譲街区やSKY DUOは住戸条件によってさらに高額になるため、PORT VILLAGEと分譲賃貸を分けて比較するのがおすすめです。

Q3：晴海フラッグの賃貸は初期費用がいくら必要ですか？
A3：敷金・礼金・保証料・前家賃・仲介手数料などによって異なります。例えばSEA VILLAGEの家賃46万8,000円の住戸では、掲載条件をもとにした試算で約166万円となります。保険料や日割り家賃などは別途必要です。

Q4：定期借家契約でも再契約できますか？
A4：貸主と借主の双方が合意すれば再契約できます。ただし、自動更新ではありません。「再契約相談」と記載されている場合も、将来の再契約が確約されているわけではないため、契約前の確認が必要です。

Q5：PORT VILLAGEとSUN・PARK・SEAはどちらがおすすめですか？
A5：一般的な賃貸住宅を探すならPORT VILLAGE、分譲賃貸の大型住戸や高層階を希望するならSUN・PARK・SEAが比較対象になります。家賃だけでなく、専有面積、管理費、契約期間、駅までの距離を合わせて判断してください。

選手村跡地に誕生したHARUMI FLAGは、2026年現在、分譲住宅と賃貸住宅が共存する大規模な住宅エリアとなっている。

賃貸募集の公開情報を見ると、PORT VILLAGEには14万円台からの1DKがあり、SUN・PARK・SEAの分譲賃貸には30万～40万円台のファミリー向け住戸、SKY DUOには80万円台の高層階住戸もある。家賃の幅は広く、選択肢も一様ではない。

また、初期費用は敷金・礼金・保証料などで100万円を大きく超えるケースがあり、定期借家契約では期間満了後の再契約も保証されない。入居後の暮らしを左右するのは、建物のブランドだけではなく、個別住戸の募集条件と契約内容だ。

検討する際は、まずPORT VILLAGEと分譲賃貸を分け、次にSUN・PARK・SEA・SKY DUOの住戸を比較する。そのうえで、管理費を含めた月額負担、初期費用、契約期間、勝どき駅やBRTへのアクセスを確認したい。

選手村という歴史的な背景だけに注目するのではなく、毎日の通勤や買い物、家族の生活、数年後の住み替えまで考えて選ぶこと。それが、2026年の晴海フラッグで納得できる賃貸生活を始めるための判断基準となる。